De status van niet-professionele verhuurder van gemeubileerde woningen is gebaseerd op een jaarlijkse omzetgrens van 23.000 euro. Dit bedrag bepaalt of een verhuurder onder het LMNP-regime valt of overstapt naar de status van professionele verhuurder (LMP), met zeer verschillende fiscale en sociale gevolgen. Begrijpen wat deze grens inhoudt, hoe deze wordt berekend en wat er gebeurt bij overschrijding helpt dure fouten bij de aangifte te voorkomen.
Bruto- of netto-inkomsten: wat de grens van 23.000 euro werkelijk omvat
Een veelvoorkomende verwarring betreft de aard van de in aanmerking genomen inkomsten. De grens van 23.000 euro geldt voor bruto jaarlijkse inkomsten, dat wil zeggen de ontvangen huur inclusief kosten. Aftrekbare kosten, werkzaamheden, rente op leningen of afschrijvingen verminderen dit bedrag niet voor de beoordeling van de grens.
Aanrader : Hoe kies je de beste thermische bosmaaier voor het onderhouden van je tuin
Concreet bereikt een verhuurder die 1.900 euro aan maandhuur ontvangt (inclusief kosten) 22.800 euro over twaalf maanden. Hij blijft onder de grens. Bij 2.000 euro per maand overschrijdt hij deze. De berekening gebeurt op het niveau van het fiscale huishouden: de inkomsten van alle gemeubileerde woningen die door de leden van het huishouden worden bezeten, worden opgeteld.
Artikel 155, IV van de Algemene belastingwet specificeert de twee cumulatieve voorwaarden om de LMNP-status te verliezen. De inkomsten moeten 23.000 euro overschrijden en hoger zijn dan de andere beroepsinkomsten van het huishouden. Als slechts één van deze voorwaarden is vervuld, behoudt de verhuurder de niet-professionele status. Verdere informatie over de grens van 23.000 euro in LMNP helpt de impact van deze dubbele criteria op zijn persoonlijke situatie te meten.
Verder lezen : Ontdek de verborgen betekenis van het spiegeluur 23:13 in de numerologie
Micro-BIC-regime en werkelijke regime: twee verschillende fiscale plafonds van LMNP
De grens van 23.000 euro betreft de status (LMNP of LMP). Het mag niet worden verward met de plafonds die het toepasselijke fiscale regime voor industriële en commerciële winsten (BIC) bepalen.
Het micro-BIC-regime is automatisch van toepassing onder een bepaald niveau van inkomsten. Voor een gemeubileerde verhuur op lange termijn is deze grens 77.700 euro aan jaarlijkse omzet. Daaronder profiteert de verhuurder van een forfaitaire aftrek op zijn huurinkomsten. Voor niet-geclassificeerde toeristische woningen heeft de wet van 19 november 2024 de aftrekpercentages en de toepasselijke drempels gewijzigd met ingang van de inkomsten van 2025.
Boven de micro-BIC-grens, of bij vrijwillige keuze, is het werkelijke regime van toepassing. Dit stelt in staat om de werkelijke kosten af te trekken en het goed, de meubels en de acquisitiekosten af te schrijven. Deze mechaniek vermindert sterk, of zelfs annuleert, de belastbare winst gedurende meerdere jaren. Een verhuurder kan dus LMNP blijven (inkomsten onder 23.000 euro) terwijl hij kiest voor het werkelijke regime om zijn jaarlijkse belasting te minimaliseren.
- De grens van 23.000 euro bepaalt de status (LMNP of LMP) en wordt beoordeeld op de bruto-inkomsten van het fiscale huishouden.
- De micro-BIC-grens (77.700 euro voor lange termijn) bepaalt het belastingregime en wordt beoordeeld op de omzet van de activiteit.
- De keuze tussen micro-BIC en werkelijke blijft open, zelfs onder de grens van 23.000 euro: de twee plafonds functioneren onafhankelijk.
Herintegratie van afschrijvingen bij verkoop: de invalshoek die de LMNP-grens niet toont
Onder de 23.000 euro aan inkomsten blijven en kiezen voor het werkelijke regime met afschrijvingen lijkt de ideale combinatie. De recente fiscale hervorming verandert echter de situatie op lange termijn.
De afschrijvingen die zijn afgetrokken worden nu heringevoerd in de berekening van de meerwaarde bij de verkoop van het goed. De formule wordt: belastbare meerwaarde = verkoopprijs – (aankoopprijs – afgetrokken afschrijvingen). Hoe meer een verhuurder zijn goed heeft afgeschreven tijdens het bezit, hoe hoger de belastbare basis op het moment van verkoop zal zijn.
Deze herintegratie betreft alle eerdere afschrijvingen, inclusief die welke zijn toegepast vóór de inwerkingtreding van de maatregel. Een investeerder die zijn goed tien jaar heeft afgeschreven, heeft een meerwaarde die is berekend op een boekwaarde die veel lager is dan de oorspronkelijke aankoopprijs.
De afweging gebeurt dus niet meer alleen op basis van de jaarlijkse belasting. Een LMNP-verhuurder moet de verwachte houdduur in zijn strategie integreren. Voor een goed dat voor lange tijd moet worden behouden, blijft de afschrijving voordelig dankzij de aftrekken voor houdduur op de meerwaarden. Voor een verkoop op middellange termijn kan de jaarlijkse fiscale winst ruimschoots worden gecompenseerd door de belasting bij verkoop.
Sociale bijdragen bij kortetermijnverhuur: een extra grens om in de gaten te houden
De grens van 23.000 euro speelt ook een rol bij sociale bijdragen, maar alleen voor gemeubileerde kortetermijnverhuur (toerisme, seizoensgebonden). Boven deze grens van inkomsten moet de verhuurder zich aansluiten bij een sociaal zekerheidsstelsel en bijdragen betalen.
Er zijn twee opties:
- Het algemene regime via de aangifte van gemeubileerde huurinkomsten, met een bijdragepercentage dat wordt toegepast op de inkomsten.
- Het micro-ondernemersregime of het regime van de collaboratieve economie, afhankelijk van de gebruikte platforms en het volume van de activiteit.
- Voor lange termijn verhuur (jaarcontract of mobiliteitscontract) geldt deze verplichting tot aansluiting niet, zelfs niet boven de 23.000 euro aan inkomsten.
Het tarief van de sociale bijdragen dat van toepassing is op vermogensinkomsten is bovendien verhoogd naar 18,6 % voor de inkomsten van 2026, wat de totale belastingdruk verhoogt, zelfs voor verhuurders die onder de LMNP-grens blijven.
Overgang naar LMP: concrete gevolgen van het overschrijden van 23.000 euro
Het overschrijden van de grens van 23.000 euro terwijl men huurinkomsten ontvangt die hoger zijn dan de andere beroepsinkomsten van het huishouden leidt automatisch tot de overgang naar de LMP-status. Deze verandering is niet onbelangrijk.
In LMP zijn de verliezen aftrekbaar van het totale inkomen (en niet beperkt tot niet-professionele BIC). De meerwaarden vallen onder het professionele regime, met een mogelijke vrijstelling na vijf jaar activiteit als de inkomsten onder bepaalde drempels blijven. Aansluiting bij sociale bijdragen wordt verplicht, ongeacht de duur van de huurovereenkomsten.
De overgang naar LMP wordt jaar na jaar vastgesteld. Een verhuurder kan het ene jaar LMNP zijn en het volgende jaar LMP als zijn beroepsinkomsten dalen of zijn huurinkomsten stijgen. Deze instabiliteit maakt het beheer van de grens van 23.000 euro des te strategischer voor huishoudens waarvan de beroeps- en huurinkomsten dicht bij elkaar liggen.
De grens van 23.000 euro in LMNP blijft een centraal referentiepunt, maar het vat de fiscaliteit van gemeubileerde verhuur niet alleen samen. De interactie tussen deze grens, het gekozen belastingregime, de herintegratie van afschrijvingen bij verkoop en de sociale bijdragen vereist een globale lezing, gedurende de gehele houdduur van het goed.