Der Status des nicht professionellen möblierten Vermieters basiert auf einer jährlichen Einnahmegrenze von 23.000 Euro. Dieser Betrag bestimmt, ob ein Vermieter dem LMNP-Regime unterliegt oder in den Status des professionellen möblierten Vermieters (LMP) wechselt, was sehr unterschiedliche steuerliche und soziale Konsequenzen hat. Zu verstehen, was diese Obergrenze umfasst, wie sie berechnet wird und was passiert, wenn sie überschritten wird, hilft, kostspielige Fehler bei der Erklärung zu vermeiden.
Brutto- oder Nettoeinnahmen: Was die Grenze von 23.000 Euro tatsächlich umfasst
Eine häufige Verwirrung betrifft die Art der berücksichtigten Einnahmen. Die Obergrenze von 23.000 Euro gilt für die jährlichen Bruttoeinnahmen, das heißt für die vereinnahmten Mieten einschließlich Nebenkosten. Abzugsfähige Kosten, Arbeiten, Zinsen oder Abschreibungen mindern diesen Betrag nicht für die Bewertung der Grenze.
Konkret erreicht ein Vermieter, der 1.900 Euro monatliche Miete (inklusive Nebenkosten) erhält, 22.800 Euro über zwölf Monate. Er bleibt unter der Obergrenze. Bei 2.000 Euro monatlich überschreitet er sie. Die Berechnung erfolgt auf Ebene des Steuerhaushalts: Die Einnahmen aller möblierten Objekte, die von den Mitgliedern des Haushalts gehalten werden, werden addiert.
Artikel 155, IV des allgemeinen Steuergesetzes präzisiert die beiden kumulativen Bedingungen, um den LMNP-Status zu verlieren. Die Einnahmen müssen 23.000 Euro überschreiten und höher sein als die anderen Einkünfte aus der Tätigkeit des Haushalts. Wenn nur eine dieser Bedingungen erfüllt ist, behält der Vermieter den nicht professionellen Status. Eine Vertiefung der Obergrenze von 23.000 Euro im LMNP hilft, die Auswirkungen dieses doppelten Kriteriums auf die persönliche Situation zu messen.
Micro-BIC-Regime und tatsächliches Regime: zwei steuerliche Obergrenzen des LMNP
Die Grenze von 23.000 Euro betrifft den Status (LMNP oder LMP). Sie darf nicht mit den Obergrenzen verwechselt werden, die das anzuwendende Steuermodell für industrielle und kommerzielle Gewinne (BIC) bestimmen.
Das Micro-BIC-Regime gilt automatisch unterhalb eines bestimmten Einnahmeniveaus. Für eine langfristige möblierte Vermietung liegt diese Obergrenze bei 77.700 Euro Jahresumsatz. Darunter profitiert der Vermieter von einem Pauschalabzug auf seine Mieteinnahmen. Für nicht klassifizierte Touristenunterkünfte hat das Gesetz vom 19. November 2024 die Abzugssätze und die anwendbaren Obergrenzen ab den Einnahmen 2025 geändert.
Über der Micro-BIC-Obergrenze oder bei freiwilliger Wahl gilt das tatsächliche Regime. Es ermöglicht, die tatsächlichen Kosten abzuziehen und das Eigentum, die Möbel und die Anschaffungskosten abzuschreiben. Diese Mechanik reduziert stark, wenn nicht sogar annulliert, den steuerpflichtigen Gewinn über mehrere Jahre. Ein Vermieter kann also LMNP bleiben (Einnahmen unter 23.000 Euro), während er sich für das tatsächliche Regime entscheidet, um seine jährliche Steuerlast zu minimieren.
- Die Obergrenze von 23.000 Euro bestimmt den Status (LMNP oder LMP) und wird auf den Bruttoeinnahmen des Steuerhaushalts bewertet.
- Die Micro-BIC-Obergrenze (77.700 Euro für langfristige Vermietungen) bestimmt das Besteuerungsregime und wird auf dem Umsatz der Tätigkeit bewertet.
- Die Wahl zwischen Micro-BIC und tatsächlichem Regime bleibt auch unterhalb der Grenze von 23.000 Euro offen: Die beiden Obergrenzen funktionieren unabhängig voneinander.
Reintegration der Abschreibungen beim Verkauf: Der Aspekt, den die LMNP-Obergrenze nicht zeigt
Unter 23.000 Euro Einnahmen zu bleiben und sich für das tatsächliche Regime mit Abschreibungen zu entscheiden, scheint die ideale Kombination zu sein. Die jüngste Steuerreform ändert jedoch die langfristige Situation.
Die abgezogenen Abschreibungen werden nun in die Berechnung des Gewinns bei der Veräußertung des Eigentums reintegriert. Die Formel lautet: steuerpflichtiger Gewinn = Verkaufspreis – (Kaufpreis – abgezogene Abschreibungen). Je mehr ein Vermieter sein Eigentum während der Haltedauer abgeschrieben hat, desto höher wird die steuerpflichtige Basis zum Zeitpunkt des Verkaufs sein.
Diese Reintegration betrifft alle vergangenen Abschreibungen, einschließlich derjenigen, die vor Inkrafttreten der Maßnahme vorgenommen wurden. Ein Investor, der sein Eigentum zehn Jahre lang abgeschrieben hat, hat einen Gewinn, der auf einem Buchwert berechnet wird, der weit unter dem ursprünglichen Kaufpreis liegt.
Die Abwägung erfolgt daher nicht mehr nur auf der Grundlage der jährlichen Besteuerung. Ein LMNP-Vermieter muss die voraussichtliche Haltedauer in seine Strategie einbeziehen. Für ein Eigentum, das sehr lange gehalten werden soll, bleibt die Abschreibung vorteilhaft aufgrund der Abzüge für Haltedauer auf die Gewinne. Bei einem mittelfristigen Verkauf kann der jährliche steuerliche Vorteil jedoch durch die Besteuerung beim Verkauf erheblich ausgeglichen werden.
Sozialabgaben bei kurzfristiger Vermietung: Eine zusätzliche Grenze zu beachten
Die Obergrenze von 23.000 Euro spielt auch im Bereich der Sozialabgaben eine Rolle, jedoch nur für die kurzfristige möblierte Vermietung (Tourismus, saisonal). Über dieser Einnahmegrenze muss sich der Vermieter einem Sozialversicherungssystem anschließen und Beiträge zahlen.
Es gibt zwei Optionen:
- Das allgemeine Regime über die Erklärung der Einnahmen aus der möblierten Vermietung, mit einem Beitragssatz, der auf die Einnahmen angewendet wird.
- Das Micro-Unternehmer-Regime oder das Regime der kollaborativen Wirtschaft, je nach den genutzten Plattformen und dem Aktivitätsvolumen.
- Für die langfristige Vermietung (Einjahresvertrag oder Mobilitätsvertrag) gilt diese Pflicht zur Mitgliedschaft nicht, selbst wenn die Einnahmen 23.000 Euro überschreiten.
Der Satz der Sozialabgaben, der auf die Einkünfte aus Vermögen angewendet wird, wurde zudem auf 18,6 % für die Einnahmen 2026 angehoben, was die gesamte Steuerlast selbst für Vermieter, die unter der LMNP-Obergrenze bleiben, erhöht.
Übergang zu LMP: Konkrete Folgen der Überschreitung von 23.000 Euro
Die Grenze von 23.000 Euro zu überschreiten, während höhere Mieteinnahmen als die anderen Einkünfte des Haushalts erzielt werden, führt automatisch zum Wechsel in den LMP-Status. Diese Änderung ist nicht unerheblich.
Im LMP sind die Verluste auf das Gesamteinkommen anrechenbar (und nicht auf die nicht professionellen BIC beschränkt). Die Gewinne unterliegen dem professionellen Regime, mit einer möglichen Befreiung nach fünf Jahren Tätigkeit, wenn die Einnahmen unter bestimmten Grenzen bleiben. Die Mitgliedschaft in den Sozialabgaben wird obligatorisch, unabhängig von der Dauer der Verträge.
Der Übergang zu LMP wird Jahr für Jahr festgestellt. Ein Vermieter kann in einem Jahr LMNP und im folgenden Jahr LMP sein, wenn seine Einkünfte aus der Tätigkeit sinken oder seine Mieteinnahmen steigen. Diese Instabilität macht das Management der Grenze von 23.000 Euro umso strategischer für Haushalte, deren berufliche und vermietete Einkünfte nahe beieinander liegen.
Die Obergrenze von 23.000 Euro im LMNP bleibt ein zentrales Referenzmaß, fasst jedoch nicht allein die Besteuerung der möblierten Vermietung zusammen. Die Wechselwirkungen zwischen dieser Grenze, dem gewählten Besteuerungsregime, der Reintegration der Abschreibungen beim Verkauf und den Sozialabgaben erfordern eine umfassende Betrachtung über die gesamte Haltedauer des Eigentums.