El estatus de arrendador de vivienda amueblada no profesional se basa en un umbral de ingresos anuales fijado en 23 000 euros. Esta cantidad determina si un arrendador se encuentra bajo el régimen LMNP o pasa al estatus de arrendador de vivienda amueblada profesional (LMP), con consecuencias fiscales y sociales muy diferentes. Comprender lo que abarca este límite, cómo se calcula y qué sucede en caso de superación permite evitar errores costosos al momento de la declaración.
Ingresos brutos o netos: lo que realmente incluye el umbral de 23 000 euros
Una confusión frecuente se refiere a la naturaleza de los ingresos considerados. El límite de 23 000 euros se aplica a los ingresos anuales brutos, es decir, a los alquileres cobrados, incluidos los gastos. Los gastos deducibles, las obras, los intereses de préstamo o las amortizaciones no reducen esta cantidad para la apreciación del umbral.
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Concretamente, un arrendador que percibe 1 900 euros de alquiler mensual (gastos incluidos) alcanza 22 800 euros en doce meses. Se mantiene por debajo del límite. A 2 000 euros mensuales, lo supera. El cálculo se realiza a nivel del hogar fiscal: los ingresos de todos los bienes amueblados poseídos por los miembros del hogar se suman.
El artículo 155, IV del Código general de impuestos precisa las dos condiciones acumulativas para perder el estatus LMNP. Es necesario que los ingresos superen los 23 000 euros y que sean superiores a los otros ingresos de actividad del hogar. Si solo se cumple una de estas condiciones, el arrendador conserva el régimen no profesional. Profundizar en el límite de 23000 euros en lmnp ayuda a medir el impacto de este doble criterio en su situación personal.
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Régimen micro-BIC y régimen real: dos límites fiscales distintos del LMNP
El umbral de 23 000 euros se refiere al estatus (LMNP o LMP). No debe confundirse con los límites que determinan el régimen fiscal aplicable a los beneficios industriales y comerciales (BIC).
El régimen micro-BIC se aplica automáticamente por debajo de un cierto nivel de ingresos. Para un alquiler amueblado a largo plazo, este límite es de 77 700 euros de facturación anual. Por debajo de este umbral, el arrendador se beneficia de una deducción forfaitaria sobre sus ingresos de alquiler. Para los amueblados de turismo no clasificados, la ley del 19 de noviembre de 2024 ha modificado las tasas de deducción y los límites aplicables a partir de los ingresos de 2025.
Más allá del límite micro-BIC, o por opción voluntaria, se aplica el régimen real. Permite deducir los gastos reales y amortizar el bien, el mobiliario y los gastos de adquisición. Esta mecánica reduce considerablemente, e incluso anula, el beneficio imponible durante varios años. Un arrendador puede, por lo tanto, permanecer en LMNP (ingresos por debajo de 23 000 euros) mientras opta por el régimen real para minimizar su imposición anual.
- El límite de 23 000 euros determina el estatus (LMNP o LMP) y se aprecia sobre los ingresos brutos del hogar fiscal.
- El límite micro-BIC (77 700 euros para el largo plazo) determina el régimen de imposición y se aprecia sobre la facturación de la actividad.
- La elección entre micro-BIC y real permanece abierta incluso por debajo del umbral de 23 000 euros: los dos límites funcionan de manera independiente.
Reintegración de las amortizaciones a la reventa: el ángulo que el límite LMNP no muestra
Permanecer por debajo de 23 000 euros de ingresos y optar por el régimen real con amortizaciones parece ser la combinación ideal. Sin embargo, la reciente reforma fiscal cambia la situación a largo plazo.
Las amortizaciones deducidas se reintegran ahora en el cálculo de la plusvalía al momento de la venta del bien. La fórmula se convierte en: plusvalía imponible = precio de venta – (precio de compra – amortizaciones deducidas). Cuanto más haya amortizado un arrendador su bien durante la tenencia, mayor será la base imponible en el momento de la venta.
Esta reintegración afecta a todas las amortizaciones pasadas, incluidas las realizadas antes de la entrada en vigor de la medida. Un inversor que ha amortizado su bien durante diez años se encuentra con una plusvalía calculada sobre un valor neto contable muy inferior al precio de adquisición inicial.
El arbitraje ya no se realiza únicamente sobre la fiscalidad anual. Un arrendador LMNP debe integrar la duración de tenencia prevista en su estrategia. Para un bien destinado a ser conservado durante mucho tiempo, la amortización sigue siendo ventajosa gracias a las deducciones por duración de tenencia sobre las plusvalías. Para una reventa a medio plazo, el beneficio fiscal anual puede ser ampliamente compensado por la tributación a la salida.
Contribuciones sociales en alquiler a corto plazo: un umbral adicional a vigilar
El límite de 23 000 euros también interviene en el ámbito de las contribuciones sociales, pero únicamente para el alquiler amueblado a corto plazo (turismo, estacional). Más allá de este umbral de ingresos, el arrendador debe afiliarse a un régimen de seguridad social y pagar contribuciones.
Existen dos opciones:
- El régimen general a través de la declaración de ingresos de alquiler amueblado, con una tasa de contribución aplicada sobre los ingresos.
- El régimen de microempresario o el régimen de economía colaborativa según las plataformas utilizadas y el volumen de actividad.
- Para el alquiler a largo plazo (contrato de un año o contrato de movilidad), esta obligación de afiliación no se aplica, incluso más allá de 23 000 euros de ingresos.
La tasa de contribuciones sociales aplicable a los ingresos del patrimonio ha sido además aumentada al 18,6 % para los ingresos de 2026, lo que incrementa la carga fiscal global incluso para los arrendadores que permanecen por debajo del límite LMNP.
Paso a LMP: consecuencias concretas de superar los 23 000 euros
Superar el umbral de 23 000 euros mientras se perciben ingresos de alquiler superiores a los otros ingresos de actividad del hogar conlleva el cambio automático al estatus LMP. Este cambio no es trivial.
En LMP, los déficits son imputables sobre el ingreso global (y no limitados a los BIC no profesionales). Las plusvalías están sujetas al régimen profesional, con una posible exención después de cinco años de actividad si los ingresos permanecen por debajo de ciertos límites. La afiliación a las contribuciones sociales se vuelve obligatoria, independientemente de la duración de los contratos.
El paso a LMP se observa año tras año. Un arrendador puede ser LMNP un año y LMP al siguiente si sus ingresos de actividad disminuyen o si sus ingresos de alquiler aumentan. Esta inestabilidad hace que la gestión del límite de 23 000 euros sea aún más estratégica para los hogares cuyos ingresos profesionales y de alquiler están cerca.
El límite de 23 000 euros en LMNP sigue siendo un punto de referencia central, pero no resume por sí solo la fiscalidad del alquiler amueblado. La interacción entre este límite, el régimen de imposición elegido, la reintegración de las amortizaciones a la reventa y las contribuciones sociales impone una lectura global, a lo largo de toda la duración de tenencia del bien.