In Frankrijk daalt de gemiddelde oppervlakte van aangekochte woningen al enkele jaren. Deze trend raakt zowel de starters die door hun budget worden beperkt als meer welgestelde profielen, investeerders en huishoudens in een familiale overgang. Verschillende structurele factoren, van de prijs per vierkante meter tot de evolutie van de samenstelling van huishoudens, komen samen om de vraag naar vastgoed te hertekenen naar kleinere oppervlakten.
Verbod op verhuur van thermisch onrendabele woningen en schaarste aan kleine oppervlakten
Een factor die zelden in verband wordt gebracht met de vraag naar aankoop betreft het huur aanbod. Sinds januari 2025 mogen woningen die als G zijn geclassificeerd in het DPE niet meer worden verhuurd. Dit verbod heeft een deel van de oude studio’s van de markt gehaald, vaak de kleinste en thermisch meest verwaarloosde.
Zie ook : Praktische gids: stap voor stap succesvol inloggen op Arkevia
Volgens een studie van Empruntis zou het aandeel studio’s dat te huur wordt aangeboden zijn gedaald van 47 % naar 8 % tussen 2019 en 2026. Dit cijfer weerspiegelt een massale verschuiving: een deel van deze woningen verlaat de huurmarkt om te koop te worden aangeboden, terwijl een ander deel volledig van de markt verdwijnt.
Voor huurders die op zoek waren naar een studio, wordt de aankoop soms de enige realistische optie. Deze verschuiving van huur naar eigendom voedt mechanisch de vraag naar kleine oppervlakten voor aankoop, en verklaart gedeeltelijk de analyse die de vastgoedtrends op Immobilier du Net bieden met betrekking tot de afwegingen van kopers in het licht van de prijsinflatie.
Lees ook : Waarom begeleiding bij vastgoedprojectmanagement essentieel is voor professionals
Toename van eenpersoonshuishoudens en discrepantie met het bestaande woningaanbod
De vraag naar kleinere woningen komt niet alleen voort uit financiële beperkingen. Het weerspiegelt een diepgaande demografische verandering. Volgens een studie van de Dienst voor gegevens en statistische studies (SDES), gepubliceerd in juni 2025, zal Frankrijk tegen 2050 3,6 miljoen extra huishoudens moeten huisvesten, waarvan 2 miljoen al in 2030.
Deze stijging wordt niet gedreven door de geboortecijfers. Het is het gevolg van de toename van eenpersoonshuishoudens: latere samenlevingen, frequentere scheidingen, vergrijzing van de bevolking.
Het is een opvallend paradox in Île-de-France. Volgens de Federatie van vastgoedontwikkelaars (FPI), het Centrum voor vastgoedanalyses en -voorspellingen (Capem) en het laboratorium ESPI2R, heeft 96 % van de woningen in Île-de-France een overschot aan kamers in vergelijking met de samenstelling van de huishoudens die erin wonen. De studie wijst op een behoefte aan ongeveer 200.000 extra T2-appartementen tussen 2021 en 2030 in Île-de-France.
Het bestaande aanbod, gebouwd voor gezinnen van drie of vier personen, komt niet meer overeen met de realiteit van de huidige huishoudens. De beschikbare gegevens laten niet toe te concluderen dat deze discrepantie snel zal worden opgelost, aangezien de nieuwbouw niet genoeg kleine oppervlakten produceert om dit te compenseren.
Aankoop van kleinere woningen: de afweging prijs versus functionaliteit
De vastgoedinflatie blijft de meest zichtbare motor van deze trend. Wanneer de prijs per vierkante meter sneller stijgt dan de inkomens, verkleinen kopers de oppervlakte om binnen hun budget te blijven. Dit fenomeen raakt vooral grote steden waar de druk op de markt het hoogst is.
De ervaringen op de grond verschillen hierover, omdat niet alle kopers deze vermindering als een opgelegde beperking ervaren. Een deel van hen maakt een bewuste afweging tussen verschillende criteria:
- Een beter bereikbaar of centraler gelegen wijk verkiezen, zelfs als dat betekent dat er een kamer verloren gaat
- Kiezen voor een recent gebouw met betere energieprestaties in plaats van een groot oud appartement met slechte isolatie
- De bruto oppervlakte verkleinen maar een geoptimaliseerde indeling eisen (ingebouwde opbergruimtes, doorlopende kamers, modulaire ruimtes)
Deze verschuiving naar functionaliteit in plaats van vierkante meters verandert ook de verwachtingen ten aanzien van ontwikkelaars. Nieuwe kleine projecten, soms aangeduid als “boutique”, trekken kopers aan die op zoek zijn naar een beperkt aantal eenheden, meer privacy en een hogere afwerkingskwaliteit dan die van grote complexen.
Verhuur aanbod geconcentreerd op kleine oppervlakten: een marktsignaal
Het fenomeen beperkt zich niet tot de vraag. In Île-de-France is het particuliere huur aanbod sterk geconcentreerd op kleine oppervlakten. Woningen met twee kamers of minder vertegenwoordigen een zeer hoog percentage van de op de markt gebrachte woningen. Deze concentratie kan worden verklaard door een eenvoudige berekening: kleine oppervlakten verhuren sneller en bieden een betere huur rendement dan grote appartementen.
Voor investeerders blijft het kopen van kleine woningen dus een rationele strategie. Het leegstandspercentage van studio’s en T2 blijft laag in de drukke gebieden, en de rotatie van huurders garandeert een regelmatige aanpassing van de huren aan de markt.
Deze dynamiek creëert een zelfonderhoudende cirkel:
- Investeerders kopen kleine oppervlakten om te verhuren
- Huurders die geconfronteerd worden met de schaarste aan studio’s eindigen ook met het kopen van een kleine oppervlakte
- Ontwikkelaars richten hun productie op T1 en T2 om aan deze dubbele vraag te voldoen
- Het aanbod van grote gezinswoningen blijft onderbezet maar wordt niet omgevormd
Jonge kopers en middelgrote steden
Jonge huishoudens vormen een groeiend percentage van de kopers van kleine oppervlakten. Hun toegang tot krediet, beperkt door de schuldenregels, leidt hen naar woningen met een lagere eenheidsprijs. In middelgrote steden blijft dit marktsegment toegankelijk, wat de goede verkoop van T2 buiten de metropolen verklaart.
De keuze voor een kleinere woning kan dus niet worden teruggebracht tot één enkele verklaring. Het is het resultaat van een reeks demografische, regelgevende en economische oorzaken die elkaar wederzijds versterken. De uitdaging ligt nu bij het vermogen van de Franse vastgoedmarkt om woningen van een geschikte grootte te produceren die zijn afgestemd op een structureel gerichte vraag naar kleinere oppervlakten.