In Frankreich sinkt die durchschnittliche Fläche der gekauften Wohnungen seit mehreren Jahren. Diese Bewegung betrifft sowohl die Erstkäufer, die durch ihr Budget eingeschränkt sind, als auch wohlhabendere Profile, Investoren und Haushalte in familiären Übergangsphasen. Mehrere strukturelle Faktoren, von den Preisen pro Quadratmeter bis hin zur Entwicklung der Haushaltszusammensetzung, führen dazu, dass die Immobiliennachfrage in Richtung kleinerer Flächen umschwenkt.
Vermietungsverbot für energetisch ineffiziente Wohnungen und Verknappung kleiner Flächen
Ein Faktor, der selten im Zusammenhang mit der Kaufnachfrage betrachtet wird, betrifft das Mietangebot. Seit Januar 2025 darf keine Wohnungen mehr vermietet werden, die im DPE die Klasse G haben. Dieses Verbot hat einen Teil der alten Studios vom Markt genommen, oft die kleinsten und thermisch am schlechtesten isolierten.
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Laut einer von Empruntis veröffentlichten Studie ist der Anteil der zur Vermietung angebotenen Studios von 47 % auf 8 % zwischen 2019 und 2026 gesunken. Diese Zahl zeigt einen massiven Umbruch: Ein Teil dieser Immobilien verlässt den Mietmarkt, um zum Verkauf angeboten zu werden, während ein anderer Teil vollständig vom Markt verschwindet.
Für Mieter, die ein Studio suchen, wird der Kauf manchmal zur einzigen realistischen Option. Dieser Übergang von der Miete zum Eigentum speist mechanisch die Nachfrage nach kleinen Flächen zum Kauf und erklärt teilweise die Analyse, die Immobilientrends auf Immobilier du Net bezüglich der Entscheidungen der Käufer angesichts der Preissteigerungen anbieten.
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Zunahme von Ein-Personen-Haushalten und Diskrepanz zum bestehenden Wohnungsbestand
Die Nachfrage nach kleineren Wohnungen resultiert nicht nur aus finanziellen Einschränkungen. Sie spiegelt einen tiefgreifenden demografischen Wandel wider. Laut einer Studie des Dienstes für Daten und statistische Studien (SDES), veröffentlicht im Juni 2025, muss Frankreich bis 2050 3,6 Millionen zusätzliche Haushalte unterbringen, davon 2 Millionen bereits bis 2030.
Dieser Anstieg wird nicht durch die Geburtenrate getragen. Er resultiert aus der Zunahme von Ein-Personen-Haushalten: spätere Partnerschaften, häufigere Trennungen, Alterung der Bevölkerung.
Das Paradoxe ist auffällig in der Île-de-France. Laut dem Verband der Immobilienentwickler (FPI), dem Zentrum für Immobilienanalysen und -prognosen (Capem) und dem Labor ESPI2R, weisen 96 % der Wohnungen in der Île-de-France einen Überschuss an Zimmern im Vergleich zur Struktur der Haushalte auf, die sie bewohnen. Die Studie weist auf einen Bedarf von etwa 200.000 zusätzlichen T2-Wohnungen zwischen 2021 und 2030 in der Île-de-France hin.
Der bestehende Wohnungsbestand, der für Familien mit drei oder vier Personen gebaut wurde, entspricht nicht mehr der Realität der heutigen Haushalte. Die verfügbaren Daten lassen nicht darauf schließen, dass sich diese Diskrepanz schnell verringern wird, da der Neubau nicht genügend kleine Flächen produziert, um dies auszugleichen.
Kauf kleinerer Wohnungen: die Abwägung Preis gegen Funktionalität
Die Immobilieninflation bleibt der sichtbarste Motor dieses Trends. Wenn der Preis pro Quadratmeter schneller steigt als die Einkommen, reduzieren die Käufer die Fläche, um innerhalb ihres Budgets zu bleiben. Das Phänomen betrifft insbesondere die großen Städte, in denen der Druck auf dem Markt am stärksten ist.
Die Rückmeldungen aus der Praxis sind diesbezüglich unterschiedlich, da nicht alle Käufer diese Reduzierung als erlittene Einschränkung empfinden. Ein Teil von ihnen trifft eine bewusste Abwägung zwischen mehreren Kriterien:
- Ein besser angebundenes oder zentraleres Viertel bevorzugen, auch wenn man ein Zimmer verliert
- Eine neuere Wohnung mit besserer Energieeffizienz wählen anstelle einer großen alten Wohnung mit schlechter Isolation
- Die Bruttofläche reduzieren, aber eine optimierte Raumaufteilung verlangen (integrierte Stauräume, durchgehende Räume, modulare Flächen)
Diese Verschiebung hin zu Funktionalität statt Quadratmetern verändert auch die Erwartungen an die Entwickler. Die kleinen Neubauprojekte, die manchmal als “Boutique” bezeichnet werden, ziehen Käufer an, die eine reduzierte Anzahl von Einheiten, mehr Privatsphäre und eine höhere Qualität der Ausführungen als in großen Wohnanlagen suchen.
Vermietungsangebot konzentriert sich auf kleine Flächen: ein Marktsignal
Das Phänomen beschränkt sich nicht auf die Nachfrage. In der Île-de-France hat sich das private Mietangebot stark auf kleine Flächen konzentriert. Wohnungen mit zwei Zimmern oder weniger machen einen sehr hohen Anteil der auf den Markt gebrachten Immobilien aus. Diese Konzentration lässt sich durch eine einfache Rechnung erklären: kleine Flächen vermieten sich schneller und weisen eine bessere Mietrendite auf als große Wohnungen.
Für Investoren bleibt der Kauf kleiner Wohnungen daher eine rationale Strategie. Die Leerstandsquote bei Studios und T2 bleibt in den angespannten Zonen niedrig, und die Rotation der Mieter gewährleistet eine regelmäßige Anpassung der Mieten an den Markt.
Diese Dynamik schafft einen sich selbst erhaltenden Kreislauf:
- Investoren kaufen kleine Flächen, um sie zu vermieten
- Mieter, die mit der Knappheit von Studios konfrontiert sind, kaufen schließlich ebenfalls kleine Flächen
- Die Entwickler richten ihre Produktion auf T1 und T2 aus, um dieser doppelten Nachfrage gerecht zu werden
- Der Bestand an großen Familienwohnungen bleibt unterbesetzt, wird aber nicht umgewandelt
Junge Käufer und mittelgroße Städte
Junge Haushalte stellen einen wachsenden Anteil der Käufer kleiner Flächen dar. Ihr Zugang zu Krediten, der durch die Verschuldungsregeln eingeschränkt ist, lenkt sie auf Immobilien mit niedrigeren Einheitspreisen. In mittelgroßen Städten bleibt dieses Marktsegment zugänglich, was die gute Entwicklung der Verkäufe von T2 außerhalb der Metropolen erklärt.
Die Wahl einer kleineren Wohnung lässt sich also nicht auf eine einzige Erklärung reduzieren. Sie resultiert aus einem Bündel von demografischen, regulatorischen und wirtschaftlichen Ursachen, die sich gegenseitig verstärken. Die Herausforderung besteht nun darin, dass der französische Wohnungsbestand in der Lage ist, Wohnungen in Größen zu produzieren, die einer strukturell auf kleinere Flächen ausgerichteten Nachfrage entsprechen.